Chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất

Chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất không đơn thuần là một giao dịch mua bán tài sản, mà là quá trình dịch chuyển toàn bộ quyền, nghĩa vụ, hồ sơ pháp lý và khả năng khai thác giá trị của cả một dự án trong bối cảnh pháp luật đất đai, đầu tư và kinh doanh bất động sản ngày càng siết chặt.

Chỉ cần sai một điều kiện về chủ thể nhận chuyển nhượng, tính pháp lý của quỹ đất hoặc trình tự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền, thương vụ tưởng như đầy tiềm năng có thể rơi vào đình trệ, phát sinh tranh chấp hoặc mất trắng cơ hội đầu tư.

Vì vậy, hiểu đúng bản chất, điều kiện, thủ tục và các điểm nghẽn pháp lý khi chuyển nhượng dự án có sử dụng đất không chỉ giúp nhà đầu tư hạn chế rủi ro mà còn mở ra lợi thế lớn trong đàm phán, tái cấu trúc dự án và tối ưu hiệu quả khai thác.

Bài viết này sẽ bóc tách những vấn đề cốt lõi mà bất kỳ doanh nghiệp, nhà đầu tư hay cá nhân quan tâm đến hoạt động M&A dự án cũng cần nắm rõ trước khi đặt bút ký.

Điều Kiện Chuyển Nhượng Dự Án Đầu Tư Có Sử Dụng Đất Theo Luật Hiện Hành

Căn cứ pháp lý trực tiếp điều chỉnh nội dung này là Điều 40 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15, Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025). Luật quy định rõ: một dự án chỉ đủ điều kiện chuyển nhượng khi thỏa mãn đồng thời các yêu cầu về tình trạng pháp lý của dự án, điều kiện của bên nhận chuyển nhượng, điều kiện về đất đai và các yêu cầu có liên quan theo pháp luật đầu tư.

Điều 40 không chỉ dừng ở 5 điều kiện. Với dự án bất động sản có sử dụng đất, bên chuyển nhượng cần rà đủ các điều kiện sau:

Điều kiện 1: Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư; đã được lựa chọn hoặc công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp dự án phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư.

Điều kiện 2: Dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị.

Điều kiện 3: Dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, thiết kế và quy hoạch chi tiết được phê duyệt.

Điều kiện 4: Quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.

Điều kiện 5: Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng bị xử phạt vi phạm hành chính thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

Điều kiện 6: Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện giải chấp.

Điều kiện 7: Dự án còn trong thời hạn thực hiện.

Điều kiện 8: Đối với trường hợp chuyển nhượng một phần dự án, phần dự án chuyển nhượng phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng có thể độc lập với phần còn lại của dự án.

Ngoài các điều kiện nêu trên, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản còn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh BĐS 2023 và cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung dự án đã được chấp thuận.

Đồng thời, chủ đầu tư chuyển nhượng phải đã có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án; pháp luật hiện hành không bắt buộc mọi trường hợp đều phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Bên muốn chuyển nhượng cần tự xác minh đủ toàn bộ nhóm điều kiện này trước khi bước vào đàm phán hợp đồng. Hợp đồng hoặc thỏa thuận ký khi dự án chưa đủ điều kiện sẽ không thể hoàn tất thủ tục chấp thuận chuyển nhượng và còn có thể phát sinh rủi ro vô hiệu hoặc tranh chấp về sau.

Phân biệt Chuyển nhượng Toàn bộ vs. Một phần Dự án – Khi nào áp dụng?

Chuyển nhượng toàn bộ dự án là việc bên chuyển nhượng chuyển giao toàn bộ quyền, nghĩa vụ, tài sản và hồ sơ pháp lý dự án cho bên nhận. Bên nhận tiếp quản nghĩa vụ tiếp tục triển khai dự án cũng như các cam kết với khách hàng và bên liên quan (nếu có).

Chuyển nhượng một phần dự án chỉ áp dụng khi phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập với phần dự án còn lại theo đúng yêu cầu của Điều 40 Luật Kinh doanh BĐS 2023. Đây không chỉ là việc “chia nhỏ dự án”, mà là phải chứng minh được tính độc lập về khai thác, sử dụng và triển khai pháp lý.

Trên thực tế, dự án nhà ở thương mại quy mô lớn với nhiều phân khu là loại phổ biến nhất áp dụng hình thức chuyển nhượng một phần, vì các phân khu thường được thiết kế để có thể tiếp tục triển khai tương đối độc lập.

Điều kiện về Năng lực Tài chính của Bên Nhận Chuyển nhượng

Theo khoản 2 Điều 40 Luật Kinh doanh BĐS 2023, bên nhận chuyển nhượng không chỉ cần “có năng lực tài chính” theo cách hiểu chung, mà phải đáp ứng điều kiện tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 của Luật này.

Điều đó bao gồm yêu cầu phải là doanh nghiệp, hợp tác xã hoặc liên hiệp hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh bất động sản; bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu; và nếu kinh doanh bất động sản thông qua dự án thì phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên, đồng thời bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án.

Điểm thường bị hiểu sai nhất là điều kiện “hoàn thành nghĩa vụ tài chính”. Nhiều bên nhầm rằng đang trong quá trình nộp hoặc có xác nhận đang xử lý là đủ. Điều 40 yêu cầu đã hoàn thành, không phải đang thực hiện hay cam kết sẽ thực hiện. Đây là điều kiện về trạng thái đã hoàn thành, không phải điều kiện về tương lai.

Tình huống giả định minh họa: Công ty A ký biên bản ghi nhớ chuyển nhượng dự án khu đô thị với bên B, nhưng tại thời điểm nộp hồ sơ, dự án còn một phần tiền sử dụng đất chưa nộp do đang trong quá trình xin gia hạn. Cơ quan thẩm định có thể từ chối xử lý vì điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo Điều 40 chưa đáp ứng. Biên bản ghi nhớ không thay thế được điều kiện pháp lý.

Quy Trình 7 Bước Chuyển Nhượng Dự Án Đầu Tư Có Sử Dụng Đất Chuẩn Pháp Lý

Bảy bước dưới đây phản ánh trình tự pháp lý chuẩn hơn theo Luật Kinh doanh BĐS 2023, Nghị định 96/2024/NĐ-CP và thủ tục hành chính đang được công bố. Điểm cần lưu ý là với dự án bất động sản thuộc khoản 1 Điều 41 Luật Kinh doanh BĐS 2023, thẩm quyền và thủ tục chuyển nhượng thực hiện theo pháp luật đầu tư hiện hành; còn với dự án thuộc khoản 2 Điều 41 thì thực hiện theo tuyến cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ hoặc UBND cấp tỉnh.

Bước 1: Chuẩn bị và kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án

Trước khi đàm phán, bên chuyển nhượng rà soát toàn bộ tình trạng pháp lý của dự án: quyết định chủ trương/chấp thuận đầu tư, hồ sơ quy hoạch chi tiết, quyết định giao đất/cho thuê đất/chuyển mục đích sử dụng đất, hồ sơ hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai, tình trạng tranh chấp, kê biên, thế chấp và tiến độ thực hiện. Bước này không phải thủ tục hành chính nhưng quyết định toàn bộ khả năng tiến hành giao dịch.

Bước 2: Đàm phán và lập thỏa thuận nguyên tắc

Trước khi có quyết định cho phép chuyển nhượng, các bên có thể đàm phán, ký biên bản ghi nhớ, thỏa thuận nguyên tắc hoặc tài liệu tương đương để chốt phạm vi dự án, giá, nghĩa vụ tài chính và phân bổ rủi ro. Không nên mô tả đây là bước ký ngay hợp đồng chuyển nhượng chính thức, vì theo Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP, hợp đồng chuyển nhượng chính thức được ký sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bước 3: Nộp hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng

Đối với tuyến thủ tục theo Luật Kinh doanh BĐS 2023, chủ đầu tư gửi 01 bộ hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng đến UBND cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được UBND cấp tỉnh ủy quyền.

Từ ngày 01/7/2025, thủ tục hành chính hiện hành đã được công bố theo hướng “Cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản” do UBND cấp tỉnh thực hiện. Vì vậy, không nên viết chung như thể mọi trường hợp đều nộp tại Sở Kế hoạch và Đầu tư hoặc Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

Bước 4: Thẩm tra, lấy ý kiến và thẩm định hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền hoặc cơ quan được ủy quyền tổ chức lấy ý kiến các cơ quan liên quan và thẩm định hồ sơ. Với tuyến Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng, UBND cấp tỉnh lấy ý kiến Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan. Với tuyến UBND cấp tỉnh quyết định cho phép, cơ quan địa phương lấy ý kiến các cơ quan có liên quan của địa phương. Đây thường là giai đoạn kéo dài nhất trong quy trình.

Bước 5: Cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng

Tùy trường hợp, quyết định cho phép chuyển nhượng do Thủ tướng Chính phủ hoặc UBND cấp tỉnh ban hành. Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện, cơ quan tiếp nhận phải thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư.

Bước 6: Ký hợp đồng chuyển nhượng, bàn giao dự án và thực hiện nghĩa vụ tài chính phát sinh

Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng, các bên phải ký hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu tương ứng và bàn giao dự án, phần dự án cùng toàn bộ hồ sơ liên quan bằng văn bản. Theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, việc này phải hoàn thành trong thời hạn tối đa 60 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng, trừ trường hợp được gia hạn. Cùng với đó, các bên thực hiện kê khai, nộp thuế, phí, lệ phí phát sinh theo pháp luật thuế và pháp luật đất đai.

Bước 7: Thực hiện thủ tục đầu tư và đất đai tương ứng sau chuyển nhượng

Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng và hoàn tất việc ký kết, bàn giao, bên nhận chuyển nhượng thực hiện các thủ tục tiếp theo theo đúng nhánh pháp lý của dự án: thủ tục đầu tư tương ứng theo pháp luật đầu tư hiện hành nếu dự án thuộc khoản 1 Điều 41 Luật Kinh doanh BĐS 2023; đồng thời các bên thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật đất đai.

Không nên mô tả cứng rằng mọi trường hợp đều do Sở Kế hoạch và Đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư điều chỉnh, vì từ 01/3/2026 Luật Đầu tư 2025 đã có hiệu lực và hệ thống cơ quan quản lý đầu tư cũng đã thay đổi theo quá trình sắp xếp bộ máy.

Hồ Sơ Chuyển Nhượng Dự Án – Danh Mục Cần Chuẩn Bị

Căn cứ Điều 42 Luật Kinh doanh BĐS 2023, Nghị định 96/2024/NĐ-CP và thủ tục hành chính hiện hành, hồ sơ nên được nhìn theo ba nhóm chức năng sau:

Nhóm 1 – Hồ sơ pháp lý của dự án:

• Quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư của dự án bất động sản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Quy hoạch chi tiết hoặc hồ sơ quy hoạch tương ứng đã được phê duyệt;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu đã được cấp);
• Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc tài liệu đầu tư tương ứng, nếu dự án thuộc trường hợp được cấp theo pháp luật đầu tư.

Nhóm 2 – Hồ sơ chứng minh điều kiện chuyển nhượng:

• Xác nhận của cơ quan thuế về việc chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án đối với Nhà nước và các chứng từ đã nộp phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
• Báo cáo quá trình thực hiện dự án bất động sản tính đến thời điểm chuyển nhượng;
• Tài liệu thể hiện dự án đáp ứng điều kiện tại Điều 40 Luật Kinh doanh BĐS 2023, như tình trạng tranh chấp, kê biên, thế chấp, thời hạn thực hiện và tính độc lập của phần dự án chuyển nhượng (nếu chuyển nhượng một phần);
• Đối với doanh nghiệp nhà nước, giấy tờ chứng minh việc tuân thủ pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp.

Nhóm 3 – Hồ sơ về giao dịch và bên nhận chuyển nhượng:

• Văn bản đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo mẫu;
• Thỏa thuận về việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (nếu có);
• Tài liệu pháp lý của bên nhận chuyển nhượng: giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc giấy tờ tương đương;
• Báo cáo tài chính hoặc tài liệu chứng minh năng lực tài chính của bên nhận chuyển nhượng;
• Văn bản cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung dự án đã được chấp thuận;
• Tài liệu đầu tư tương ứng nếu dự án thuộc diện thực hiện thủ tục theo pháp luật đầu tư hiện hành.

Danh mục cụ thể có thể thay đổi tùy đặc điểm dự án, tuyến thủ tục áp dụng và yêu cầu bổ sung của cơ quan thẩm định. Cần xác nhận trực tiếp với cơ quan tiếp nhận hồ sơ trước khi nộp để tránh phải bổ sung nhiều lần.

Thẩm Quyền Phê Duyệt: Khi nào UBND Tỉnh, khi nào Thủ tướng Quyết định?

Không nên xác định thẩm quyền chỉ theo tiêu chí “cơ quan cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ban đầu”. Điều 41 Luật Kinh doanh BĐS 2023 phân chia thành 2 nhánh:

• Nếu dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư, thì thẩm quyền và thủ tục chuyển nhượng thực hiện theo pháp luật đầu tư;
• Nếu không thuộc trường hợp trên, thì thẩm quyền cho phép chuyển nhượng thực hiện theo khoản 2 Điều 41 Luật Kinh doanh BĐS 2023.

Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài: ngoài trình tự chung, hồ sơ có thể phát sinh yêu cầu về quốc phòng, an ninh hoặc điều kiện tiếp cận thị trường. Yêu cầu cụ thể cần xác nhận với cơ quan có thẩm quyền trước khi ký hợp đồng chính thức.

Thời Hạn Xử Lý Hồ Sơ và Cách Theo Dõi Tiến Độ

Khác với cách diễn đạt chung chung trong nhiều bài viết, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP đã có mốc thời gian khá rõ:

• Tuyến Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng: 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ để UBND cấp tỉnh lấy ý kiến, thẩm định và trình Thủ tướng;
• Tuyến UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng: 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ để lấy ý kiến, thẩm định và ban hành quyết định;
• Các cơ quan được lấy ý kiến có 15 ngày để trả lời theo phạm vi quản lý nhà nước được giao.

Thời hạn thực tế vẫn có thể kéo dài nếu hồ sơ thiếu tài liệu hoặc có nội dung không rõ ràng, bị yêu cầu bổ sung hoặc phải làm rõ thêm về đất đai, nghĩa vụ tài chính, thế chấp, tranh chấp hoặc tính độc lập của phần dự án chuyển nhượng.

Để theo dõi tiến độ hiệu quả:

• Lưu biên nhận nộp hồ sơ và ghi nhận ngày hồ sơ được tiếp nhận là hồ sơ hợp lệ;
• Phản hồi văn bản yêu cầu bổ sung đúng hạn;
• Duy trì đầu mối liên lạc với cơ quan được giao tiếp nhận/thẩm định hồ sơ.

Nếu đang chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng và chưa rõ dự án của mình thuộc nhánh thủ tục nào hoặc còn thiếu tài liệu nào, Luật Quang Duy có thể hỗ trợ rà soát sơ bộ trước khi nộp. Liên hệ: 0367.996.696.

Thuế và Nghĩa Vụ Tài Chính Khi Chuyển Nhượng Dự Án Đầu Tư Có Sử Dụng Đất

Khi chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất, phần thuế không nên được hiểu theo một công thức rút gọn cho mọi tình huống. Trong thực tế, với giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản theo tư cách chủ đầu tư, chủ thể chuyển nhượng thông thường là doanh nghiệp, nên trọng tâm thường là thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng đối với phần giá trị chịu thuế.

Trường hợp cá nhân chuyển giao quyền, nghĩa vụ liên quan đến dự án mà không theo tư cách chủ đầu tư chính thức thì cần xác định lại bản chất pháp lý giao dịch trước khi áp dụng khung thuế TNCN.

Hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai là điều kiện pháp lý của dự án theo Điều 40 Luật Kinh doanh BĐS 2023. Còn nghĩa vụ thuế phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng phải được kê khai, nộp theo pháp luật thuế hiện hành và hồ sơ cụ thể của giao dịch.

Cách Tính Thuế TNDN Khi Doanh Nghiệp Chuyển Nhượng Dự Án

Theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 67/2025/QH15 và Nghị định 320/2025/NĐ-CP, thuế suất phổ thông của thuế TNDN là 20%. Đối với các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư và các khoản thu nhập tương tự, pháp luật hiện hành không cho áp dụng các mức thuế suất 15% và 17% dành cho doanh nghiệp nhỏ theo cơ chế chung.

Về nguyên tắc, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định trên cơ sở doanh thu trừ giá vốn và chi phí hợp lý, hợp lệ có liên quan. Vì vậy, các khoản chi phí chỉ được trừ khi có chứng từ hợp lệ và phù hợp với hồ sơ kế toán, hồ sơ dự án và pháp luật thuế hiện hành.

Tình huống giả định minh họa (không phải vụ việc có thật): Doanh nghiệp B chuyển nhượng dự án với giá 200 tỷ đồng. Giá vốn (tiền sử dụng đất đã nộp cộng chi phí hạ tầng đủ điều kiện hạch toán) là 120 tỷ đồng. Chi phí hợp lý khác có đủ chứng từ là 10 tỷ đồng.

Thu nhập tính thuế = 200 − 120 − 10 = 70 tỷ đồng
Thuế TNDN phải nộp = 70 × 20% = 14 tỷ đồng

Chỉ chi phí đã thực chi và có hóa đơn, chứng từ hợp lệ mới được trừ. Chi phí ước tính hoặc không có chứng từ không được khấu trừ, bất kể thực tế có phát sinh.

Lưu ý: Luật Kinh doanh BĐS 2023 đặt trọng tâm ở chủ đầu tư là doanh nghiệp, hợp tác xã hoặc liên hiệp hợp tác xã đáp ứng điều kiện kinh doanh bất động sản. Vì vậy, nếu bài toán thực tế là chuyển nhượng dự án bất động sản đúng nghĩa, việc áp dụng khung thuế TNCN thường không phải là trường hợp điển hình.

Xử Lý Thuế GTGT Đối Với Tài Sản Hạ Tầng Gắn Liền Với Dự Án

Theo khoản 7 Điều 5 Luật Thuế GTGT số 48/2024/QH15, chuyển quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT. Tuy nhiên, đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế GTGT được xác định theo cơ chế riêng: giá bán bất động sản chưa có thuế GTGT trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ).

Pháp luật hiện hành cũng làm rõ rằng trong một số trường hợp nhận chuyển nhượng từ tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng.

Khi lập hợp đồng và hồ sơ kế toán, bên chuyển nhượng nên tách bạch rõ phần giá trị liên quan đến quyền sử dụng đất và phần giá trị tài sản hạ tầng, công trình gắn liền để thuận lợi cho việc xác định giá đất được trừ, kê khai thuế GTGT và giải trình với cơ quan thuế.

Nếu hợp đồng ghi một mức giá tổng mà không đủ căn cứ tách bạch, cơ quan thuế có thể yêu cầu doanh nghiệp giải trình, bổ sung chứng từ và xác định lại căn cứ tính thuế theo hồ sơ thực tế.

Checklist nghĩa vụ tài chính cần hoàn thành trước khi nộp hồ sơ:

• Có tài liệu xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án, phần dự án chuyển nhượng
• Kê khai và nộp thuế TNDN hoặc nghĩa vụ thuế tương ứng phát sinh từ giao dịch
• Làm rõ phần giá trị quyền sử dụng đất và phần giá trị tài sản, hạ tầng trong hồ sơ giao dịch, hóa đơn và hạch toán
• Xuất hóa đơn, kê khai GTGT cho phần giá trị chịu thuế theo đúng quy định
• Lưu đủ chứng từ hợp lệ cho toàn bộ khoản chi phí đưa vào giá vốn hoặc chi phí được trừ

5 Sai Lầm Phổ Biến Về Thuế Khiến Giao Dịch Bị Chặn Hoặc Bị Truy Thu

Sai lầm 1: Đưa tiền sử dụng đất chưa nộp vào giá vốn để giảm thuế TNDN. Chỉ khoản tiền đã thực nộp hoặc đủ điều kiện ghi nhận theo pháp luật thuế mới có thể xem xét khi xác định nghĩa vụ thuế; đồng thời nghĩa vụ tài chính đất đai chưa hoàn thành cũng làm dự án không đủ điều kiện chuyển nhượng theo Điều 40 Luật Kinh doanh BĐS 2023.

Sai lầm 2: Cho rằng toàn bộ giao dịch dự án không chịu thuế GTGT. Căn cứ khoản 7 Điều 5 Luật Thuế GTGT số 48/2024/QH15, chỉ phần chuyển quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu GTGT; phần giá trị chịu thuế phải xác định theo cơ chế giá tính thuế của hoạt động kinh doanh bất động sản.

Sai lầm 3: Nhầm giữa “đã kê khai” và “đã hoàn thành nghĩa vụ thuế”. Kê khai và nộp thuế là hai việc khác nhau theo pháp luật quản lý thuế. Trong nhiều giao dịch, cơ quan xử lý hồ sơ hoặc đối tác sẽ yêu cầu bằng chứng đã nộp tiền thuế, không chỉ là tờ khai đã nộp.

Sai lầm 4: Không dự phòng thuế trong cơ cấu giá chuyển nhượng ngay từ đầu. Thuế TNDN và GTGT có thể ảnh hưởng lớn tới dòng tiền, phân bổ nghĩa vụ giữa các bên và hiệu quả thương vụ nếu không được đưa vào đàm phán từ đầu.

Sai lầm 5: Không tách bạch hồ sơ giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản hạ tầng trong hợp đồng, hóa đơn và sổ sách. Đây là nguyên nhân thường gặp khiến cơ quan thuế yêu cầu giải trình, bổ sung chứng từ và kéo dài thời gian xử lý giao dịch.

Kết Luận

Chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất là giao dịch phức tạp, chịu sự điều chỉnh đồng thời của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, pháp luật đầu tư hiện hành, pháp luật đất đai và khung pháp lý thuế hiện hành.

Bỏ sót bất kỳ điều kiện nào trong các nhóm điều kiện này đều có thể khiến hồ sơ bị từ chối hoặc giao dịch phải xử lý lại từ đầu. Việc rà soát kỹ trước khi ký hợp đồng giúp tiết kiệm thời gian và hạn chế rủi ro phát sinh sau.

Nếu bạn đang chuẩn bị thực hiện giao dịch chuyển nhượng dự án và cần đánh giá tình trạng pháp lý, soát xét hồ sơ hoặc tư vấn cơ cấu giao dịch, Luật Quang Duy sẵn sàng hỗ trợ. Liên hệ tư vấn: 0367.996.696.