Hỏi : Đồng nghiệp của tôi có một mảnh đất rộng 200m2 ở Hải Dương( có được do thừa kế), sắp tới bạn tôi sẽ chuyển vào Sài Gòn sinh sống và làm việc nên không có nhu cầu sử dụng mảnh đất đó nữa. Vì là chỗ quen biết nên giá cả bạn tôi đưa ra khá phải chăng, hơn nữa hai vợ chồng tôi cũng đang tìm mua đất để xây nhà, bởi trước đến nay chỉ ở nhà thuê. Hai vợ chồng tôi đã kí hợp đồng mua mảnh đất đó vào năm 2014, có sự làm chứng của em vợ tôi. Vợ tôi nói là hai bên đã kí và có người làm chứng rồi nên yên tâm. Tuy nhiên, tôi vẫn khá băn khoăn nên muốn hỏi luật sư liệu hợp đồng như vậy có đúng không? Và tôi có thể gặp rủi ro nào từ hợp đồng này không?.
Rất mong được các luật sư của Phamlaw giải đáp.(vuduong.hd@gmail.com)
>>> Thủ tục đính chính sổ đỏ
>>> Thuế,phí khi chuyển quyền sử dụng đất cho người thân
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về chuyên mục hỏi đáp đất đai của công ty luật Phamlaw, vấn đề của bạn được luật sư của chúng tôi giải đáp như sau:
hợp đồng mua đất không công chứng
Thứ nhất, về vấn đề hợp đồng có hợp pháp hay không? Để trả lời câu hỏi này, cần căn cứ vào các cơ sở pháp lí sau:
Tại Khoản 2 Điều 689 quy định:
“1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”
Tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013:
- a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
- b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
Theo các quy định trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Theo trường hợp của bạn, hợp đồng chuyển nhượng chỉ có chữ kí của hai bên, ngay cả khi có người làm chứng thì cũng không hợp pháp.
>>> Tham khảo: thủ tuc mua bán nhà đất
Tuy nhiên, theo Khoản 1 Điều 11 Nghị định 84/2007 thì: Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi là người nhận chuyển quyền) trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/ NĐ-CP.
Căn cứ vào quy định này, có thể thấy trường hợp người được chuyển nhượng đất trước ngày 01/01/2004( trước ngày luật đất đai 2003 có hiệu lực) mà chưa có xác nhận ( công chứng) của cơ quan có thẩm quyền vẫn được coi là hợp pháp. Theo bạn nói, hai bên kí hợp đồng chuyển nhượng năm 2012, nên không thuộc vào trường hợp ngoại lệ này.
Thứ hai,việc mua nhà đất mà không thực hiện các thủ tục mua bán hợp lệ thì nguy cơ xảy ra rủi ro là khá cao. Nếu có tranh chấp thì các bên phải chứng minh được các giấy tờ một cách hợp pháp. Tuy nhiên, với trường hợp này thì thông thường toàn án thường tuyên việc mua bán nhà đất đó là vô hiệu vì vi phạm về mặt hình thức( theo Điều 134 BLDS)
>>> Tham khảo: Dịch vụ làm giấy phép lao động
Và hậu quả pháp lí của hợp đồng vô hiệu này được giải quyết theo Điều 137BLS:
“ Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”
Như vậy, người mua sẽ phải giao lại tài sản nhà đất đã mua và đồng thời người bán phải trả lại tiền đã nhận. Nhưng đa phần các trường hợp người mua sẽ luôn là người phải chịu thiệt hại.
Để tránh các rủi ro tranh chấp có thể xảy ra, người mua cần tìm hiểu kỹ lưỡng về tính pháp lý của nhà đất sẽ mua; sau đó lập hợp đồng chuyển nhượng, tiến hành công chứng và làm các thủ tục mua bán nhà đất theo quy định.
>>> Tham khảo: các loại chi phí khi chuyển quyền sử dụng đất
Trên đây là ý kiến tư vấn của luật sư Công ty luật Phamlaw, hãy liên hệ với chúng tôi nếu như quý khách có bất kì vướng mắc nào trong quá trình thực hiện các thủ tục về đất đai. Chúng tôi luôn bảo đảm đem đến những dịch vụ pháp lí chất lượng và uy tín nhất.
Phòng tư vấn đất đai Công ty luật Phamlaw.
